批貸難、放款慢一直是令房產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方頭痛不已的話(huà)題，尤其是在臨近歲末的時(shí)候情況更甚。在“連環(huán)單”占據(jù)主流的北京市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方除了“等貸”帶來(lái)的焦慮、糟心之外，因?yàn)橘Y金跟不上而導(dǎo)致的違約賠償?shù)燃m紛頻發(fā)，讓原本的安居美夢(mèng)一不小心就變成整個(gè)家庭的惡夢(mèng)。

　　購(gòu)房搶時(shí)間款項(xiàng)“貸”不動(dòng)

據(jù)了解，當(dāng)下的北京二手房交易市場(chǎng)以置換為主要市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，“連環(huán)單”占據(jù)C位，從“雙連環(huán)”到“三連環(huán)”，甚至“四連環(huán)”，比比皆是。“連環(huán)單”是指購(gòu)房者為了購(gòu)買(mǎi)新房而出售現(xiàn)有房屋，買(mǎi)賣(mài)行為同時(shí)發(fā)生。據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年北京全市二手房網(wǎng)簽量為14.5萬(wàn)套，連環(huán)單成市場(chǎng)關(guān)鍵詞，占據(jù)總交易量的41.6%左右。

從業(yè)人士介紹，在實(shí)際操作中，涉及連環(huán)單的交易方式無(wú)非兩種，“先買(mǎi)后賣(mài)”或者“先賣(mài)后買(mǎi)”，雖然每單都是獨(dú)立合同，但是在賣(mài)舊買(mǎi)新的過(guò)程中，每個(gè)收款到支付的環(huán)節(jié)幾乎都是環(huán)環(huán)咬合，賣(mài)房時(shí)的資金進(jìn)度直接影響到下一單交易成功與否，環(huán)環(huán)相套，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

然而，在爭(zhēng)分奪秒的“換房大戰(zhàn)”中，貸款卻常常不給力。由于銀行未能及時(shí)批貸放款，碰上“神轉(zhuǎn)折”——兩份合同的時(shí)間差成了“負(fù)數(shù)”，尚未收到賣(mài)舊房的首付款，卻要支付買(mǎi)新房的首付款。要么無(wú)計(jì)可施深陷違約泥淖將到手的房子拱手讓人，要么四處求人借款“補(bǔ)窟窿”欠下巨額債務(wù)。

記者了解到，造成批貸難、放款慢問(wèn)題的原因較為復(fù)雜，審批流程繁瑣、貸款服務(wù)提供方專(zhuān)業(yè)能力弱、銀行業(yè)務(wù)量龐大、年底銀行銀根緊縮等都可能是原因之一。

北京市的陳先生今年5月通過(guò)置換形式，購(gòu)入一套改善型住宅，通過(guò)某商業(yè)銀行辦理了貸款。然而一切手續(xù)就續(xù)，銀行卻遲遲不能放款，也給不出具體放款時(shí)間，“這是個(gè)連環(huán)交易，關(guān)鍵就在這筆放款上。我們無(wú)法給下家支付首付款，下家也同樣不夠錢(qián)亦面臨違約(連環(huán)單)，懇請(qǐng)銀行能考慮我們幾家都面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，盡快放貸。”無(wú)奈之下，陳先生選擇通過(guò)網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)發(fā)起申訴，但截止發(fā)稿，解決時(shí)間依然遙遙無(wú)期。

在知乎等平臺(tái)上，關(guān)于二手房交易“連環(huán)單”的相關(guān)問(wèn)題關(guān)注度很高，許多用戶(hù)都投訴遭遇因銀行無(wú)法及時(shí)批貸放款造成違約責(zé)任的問(wèn)題，一位名為“黃義”的用戶(hù)憤怒表示：“賣(mài)家每天都來(lái)要我賠償損失，期間被房東趕，已經(jīng)搬了兩次家，也造成家庭不和，小老百姓買(mǎi)個(gè)房子就如此困難?!”

而簡(jiǎn)單梳理就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每年諸如《“連環(huán)單”頻惹禍，二手交易糾紛驟增》、《北京二手房市場(chǎng)跳漲：連環(huán)單增加，違約陡增》、《北京二手房“連環(huán)單”背后違約潮顯現(xiàn)》此類(lèi)的新聞?lì)l頻見(jiàn)諸報(bào)端，往往成為網(wǎng)絡(luò)新聞的爆款，足見(jiàn)社會(huì)關(guān)注度之高。

“連環(huán)單”糾紛背后是無(wú)數(shù)個(gè)負(fù)債前行的家庭和無(wú)數(shù)難眠的夜晚。但無(wú)論何種原因，幾乎掏空家庭并背上長(zhǎng)達(dá)幾十年債務(wù)的購(gòu)房群體，不應(yīng)該成為最終的背鍋者。

　　市場(chǎng)亟需更高效的貸款服務(wù)

如何化解“貸不動(dòng)”的難題?我們看到，在存量房市場(chǎng)時(shí)代對(duì)安家越來(lái)越重要的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，已經(jīng)著手開(kāi)始在這個(gè)“痛點(diǎn)”上下功夫。

不久前，北京鏈家推出了兩項(xiàng)全新的安心服務(wù)承諾——“限時(shí)批貸，超期賠償”和“限時(shí)放款，超期賠償”。

其中明確，經(jīng)北京鏈家成交的買(mǎi)賣(mài)雙方，在通過(guò)其進(jìn)行商業(yè)貸款服務(wù)時(shí)，除特殊情況外，承諾“自買(mǎi)賣(mài)雙方面簽完畢且‘備件齊全’后，在次工作日起3個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審批”，以及承諾“自接收到買(mǎi)方‘新不動(dòng)產(chǎn)證原件’后，在次工作日起7個(gè)工作日內(nèi)完成銀行放款”。如涉嫌超時(shí)，北京鏈家會(huì)對(duì)責(zé)任進(jìn)行判定，一旦屬實(shí)，就會(huì)向消費(fèi)者賠付。

據(jù)北京鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這兩項(xiàng)安心服務(wù)承諾的推出并不是“一時(shí)興起”，其背后是整個(gè)鏈家后臺(tái)交易中心體系的支撐和多年來(lái)的相關(guān)舉措的迭代精進(jìn)。

比如重視對(duì)于交易顧問(wèn)服務(wù)能力的提升。在鏈家的二手房交易流程中，交易顧問(wèn)是除房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之外的又一個(gè)重要角色。為了保證高效作業(yè)，鏈家已針對(duì)交易顧問(wèn)推出了“7×24小時(shí)接電話(huà)”和“免復(fù)印材料”兩項(xiàng)服務(wù)承諾，以保證交易顧問(wèn)的高效服務(wù)。此外還會(huì)定期面向交易顧問(wèn)開(kāi)展政策、服務(wù)案例等相關(guān)培訓(xùn)項(xiàng)目，以不斷提升其專(zhuān)業(yè)能力。

此外，通過(guò)對(duì)于服務(wù)流程的優(yōu)化，也可以幫助最大限度的提升服務(wù)效率。在一般情況下，客戶(hù)在申請(qǐng)貸款之前需要向銀行提供條目繁多的基本信息，包括公積金情況、征信情況、個(gè)人學(xué)歷以及收入情況等等。而北京鏈家會(huì)幫助客戶(hù)提前準(zhǔn)備相關(guān)資料并與銀行進(jìn)行溝通。如果客戶(hù)符合相關(guān)資質(zhì)，在面簽之后就可以直接進(jìn)入審批流程，大幅提高了溝通效率。

此外，北京鏈家的商貸服務(wù)幾乎覆蓋了北京全部商業(yè)銀行，并根據(jù)實(shí)際情況會(huì)為客戶(hù)提供可選銀行貸款方案，讓客戶(hù)能夠根據(jù)自身需求提前選擇最適合自己的銀行與貸款方案。

數(shù)據(jù)顯示，在內(nèi)部的管理要求和承諾試點(diǎn)之后，北京鏈家的批貸放款時(shí)間大幅縮短，今年10月的平均放款時(shí)間為5.10天，平均批貸時(shí)間為2.16天。

對(duì)房產(chǎn)交易服務(wù)中批貸、放款流程進(jìn)行時(shí)效保障，北京鏈家通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的承諾倒逼服務(wù)效率的提升，解決了房產(chǎn)交易中又一痛點(diǎn)的同時(shí)，也為行業(yè)樹(shù)立了一個(gè)新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

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