《民法典》是人民民事權利的宣言書和保障書。我國《民法典》首次對物業(yè)服務合同在基本法中予以“正名”，合同編單列一章節(jié)規(guī)定了物業(yè)服務合同�！睹穹ǖ洹分嘘P于“物業(yè)服務”直接規(guī)定更是橫跨了物權編、合同編、侵權責任編�！睹穹ǖ洹返念C布將對物業(yè)服務行業(yè)產(chǎn)生革命性、里程碑的影響，奠定了物業(yè)管理服務的民事法律基礎地位、掀開物業(yè)管理服務法治建設新篇章。

 

袁小兵主任 四川懷石律師事務所創(chuàng)始合伙人

 

《民法典》對物業(yè)管理服務的影響

《民法典》中除了總則和各分編中的普遍性規(guī)定適用物業(yè)管理服務以外，物權編中對原《物權法》中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”一章新增1條規(guī)定，修訂了11條(其中4條為實質(zhì)性修訂);合同編中在原《合同法》基礎上新增“物業(yè)服務合同”一章共計14條;侵權責任編中對原《侵權責任法》中“建筑物及物件損害責任”一章共7條規(guī)定中的6條進行了實質(zhì)性的修訂;當然，在人格權編中對掌握公民個人信息的物業(yè)服務人提出了更高的關于公民隱私和個人信息保護的要求。

第一、《民法典》更加體現(xiàn)了對人民群眾的民生關懷。

《民法典》在立法過程中始終堅持了、貫徹了“以人為本、以人為中心”的立法精神

1、物權編、合同編進一步明確了業(yè)主諸項權利。明確了業(yè)主對共有部分的所有權、管理權、收益權;對車位車庫優(yōu)先使用權;對共有部分管理、物業(yè)服務合同履行情況具有知情權、監(jiān)督權、詢問權。2、增加了維修資金使用項目，有利于解決保修期滿后對建筑物及附屬設施的維護、更新、改造，讓業(yè)主住得更加安心、舒心。3、增加了業(yè)主對物業(yè)服務合同的任意解除權，即只要按照法定程序共同決定、提前六十日書面通知即可行使任意解除，將大大有利于提高物業(yè)服務質(zhì)量、服務效果。4、業(yè)主決策更加高效。原《物權法》規(guī)定“面積和人數(shù)雙過半同意”(即經(jīng)專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意)，重大事項“雙過2/3同意”，實踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無法聯(lián)系，導致需要業(yè)主共同決定事項無法快速形成有效決議;《民法典》規(guī)定了一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意(即2/3*1/2)，重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意(即2/3*3/4)，這將有利于提高業(yè)主共同決策效率，解決諸多歷史遺留問題但又難以達到法律規(guī)定的決策標準的現(xiàn)實矛盾。

第二、極大地促進物業(yè)管理服務行業(yè)標準化、規(guī)范化。

《民法典》的頒布與施行讓物業(yè)管理服務更加標準化、規(guī)范化。

1、合同編中首次定義什么是物業(yè)服務合同，給物業(yè)管理服務予以正名，也必將對物業(yè)管理服務提出更高標準。2、明確了物業(yè)服務合同的內(nèi)容、形式，公開做出有利于業(yè)主的承諾為合同組成部分。3、禁止全部或肢解轉包，支持專項分包，有利于規(guī)范物業(yè)管理服務市場，形成良性發(fā)展。4、信息更加公開、服務更加透明。物業(yè)管理服務人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業(yè)主公開，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。5、禁止任何方式的暴力或變相暴力催收物業(yè)費。6、明確了物業(yè)服務合同終止后妥善交接義務�！睹穹ǖ洹肥┬斜貙�對物業(yè)管理服務市場帶來更大的機遇，同時也是挑戰(zhàn);服務更加規(guī)范化、標準化、透明化，必將提高物業(yè)管理服務質(zhì)量、服務效果、服務水平，有利于提升業(yè)主的滿意度、提高人民的幸福指數(shù)。

第三、加大了物業(yè)服務人的管理責任。

1、賦予了物業(yè)服務人“準公共管理”的職責和義務。在突發(fā)公共事件中，物業(yè)服務人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施，積極配合開展相關工作。2、明確了物業(yè)服務人應當對共有部分承擔維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等責任;同時負有保護業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的職責。3、物業(yè)服務人應當對于違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)行為及時制止，并向行政主管部門報告并協(xié)助處理。4、如果建筑物或附屬設施倒塌、擱置物(或懸掛物)墜落、拋擲物品等行為發(fā)生侵權的，物業(yè)服務人不能證明自己沒有過錯，或未盡相應的安全保障義務的，將直接承擔相應的法律責任。物業(yè)管理服務關系到人民政府“為人民服務”的“最后一米”，時刻處在解決好民生問題的“最后一米”，《民法典》對此予以高度重視，多處予以規(guī)范，這更是體現(xiàn)了物業(yè)管理服務的社會性，增強了物業(yè)服務人的社會責任的擔當。

給物業(yè)服務人的法律建議

第一、管理區(qū)域重大事項公示公開，確保業(yè)主的知情權、監(jiān)督權。物業(yè)服務人應當對共有部分經(jīng)營管理、物業(yè)合同履約情況、公共收益及維修資金的使用定期進行公示，并對物業(yè)管理服務工作予以匯報，保障業(yè)主的知情權、監(jiān)督權，增加業(yè)主認可度，促進物業(yè)服務人與業(yè)主之間的相互理解、相互支持，并對每一次公開公示應當由專人拍照或錄像并存檔。

第二、對于物業(yè)服務合同的內(nèi)容高度重視，簽訂后嚴格履行。物業(yè)服務合同絕大多數(shù)為格式合同，可以根據(jù)自身情況、物業(yè)服務實踐，做到盡可能完善、完備，比如約定業(yè)主裝修、轉租、轉讓、改變用途等及時告知義務和違約可能承擔的法律責任，把對共有部分經(jīng)營管理合理成本寫進合同等。簽訂后，嚴格按照法律規(guī)定、合同約定履行職責。

第三、加強對業(yè)主的法律知識宣傳，提高服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主的綜合素質(zhì)，使得物業(yè)服務人權利的實現(xiàn)更有保障。對于業(yè)主的法律義務、合同義務及時地宣傳，加大對環(huán)衛(wèi)、消防、相鄰關系、侵權責任等相關法律宣傳，有利于業(yè)主積極主動履行相關義務，減少物業(yè)服務人的成本、降低與業(yè)主可能發(fā)生矛盾沖突，同時也有利于減少業(yè)主鄰里糾紛和業(yè)主相關損失。

第四、建立健全相關制度，加大對物業(yè)服務隊伍的培訓、學習，提高服務能力，努力做到不失位、不越位。1、規(guī)范化管理，建立、健全各種制度，制度上墻、可查，服務過程中對業(yè)主反饋事項的處理，專人處理、專人跟蹤，落實責任制。2、加大對管理區(qū)域日常巡視力度。對于公共區(qū)域進行定期安全事項排查，降低安全事故發(fā)生的風險;建立定期和不定期相結合的對“建筑物及物件”的巡查、巡查制度，落實責任人，做到早發(fā)現(xiàn)、早預防。3、編制各類問題、各類響應級別的應急措施，及時向公安、環(huán)保、消防、住建、基層人民政府等書面反饋相關問題;物業(yè)服務人應當對區(qū)域內(nèi)相關違法行為及時采取合理措施予以制止，成立應急小組，并指定專人向政府相關部門予以匯報。4、適當?shù)刭徺I商業(yè)保險，轉移經(jīng)營中不可控風險。建筑物及物件致人損害，物業(yè)管理人需要證明自己沒有過錯、已經(jīng)采取了安全保障措施，舉證責任非常大;按照民法典規(guī)定及司法實踐，建筑物及物件致人損害且找不到侵權人時，或業(yè)主受到外來第三人對業(yè)主生命、健康、財產(chǎn)侵害的，物業(yè)服務人極有可能會成為被告。建議部分管理區(qū)域較大、難度較大的，且有能力的物業(yè)服務企業(yè)可以購買商業(yè)險予以轉嫁風險，將對物業(yè)服務人的經(jīng)濟損失風險。

物業(yè)服務人始終站在解決好聯(lián)系服務群眾 “最后一米”的前沿。當前我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，干好物業(yè)服務事業(yè)，將有利于增強人民群眾的舒適感、滿足感、幸福感，有利于解決好我國當前主要社會矛盾。讓我們在《民法典》的指引下，不忘初心，砥礪前行，開創(chuàng)物業(yè)服務人更加美好的明天，給人民群眾帶來更加美好的生活。

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