9月17日，麥田攜手BRTV《第一房產(chǎn)》欄目組，在麥田總部開展了二手房公益講座。北京麥田首席分析師趙紅娟、回龍觀大區(qū)國風(fēng)美唐區(qū)域經(jīng)理劉建東、望京東大區(qū)望京南區(qū)域經(jīng)理張方作為分享嘉賓，為有房產(chǎn)需求的觀眾分析了新房和二手房到底該如何選、買房中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及如何避坑、熱門板塊中的樓盤該如何選等普遍關(guān)心的問題。以下為本次二手房大講堂重點(diǎn)分享的內(nèi)容。

一、新房和二手房優(yōu)劣勢分別是什么？

無論是新房還是二手房，其優(yōu)劣勢主要表現(xiàn)在房屋本身、交付時(shí)間、交付風(fēng)險(xiǎn)、周邊配套、交易流程五個(gè)維度。

從房屋本身來說，當(dāng)下新房室內(nèi)設(shè)計(jì)新潮、戶型設(shè)計(jì)相對合理，比如寬敞的客廳、充足的壁櫥、主客分用的洗手間等人性化的設(shè)置，且現(xiàn)在的新房大部分都擁有更好的能源系統(tǒng)，在環(huán)保節(jié)能優(yōu)于二手房很多。與新潮產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對應(yīng)的，當(dāng)下大部分新房的公攤只有75%左右，而同等面積的新房，一般公攤會達(dá)到85%以上，但二手房大多房齡較老，甚至有些二手房的戶型老舊，不夠人性化，也可能不符合現(xiàn)代人的審美。

從交付時(shí)間來說，新房大多都是期房，有2-3年的建房周期，而且從交房到房本下來也需要2年左右，這就導(dǎo)致新房的變現(xiàn)時(shí)間相對長一些，特別是一些特殊的房產(chǎn)類型，如限競房，一般都要求滿五年以后才能出售。如此一疊加，一套新房想要再次出售，差不多中間已經(jīng)過了10年。二手房都是現(xiàn)房，從購房意向達(dá)成到拿到房本少則一個(gè)月，多則半年，且拿到房本后就能再次出售，變現(xiàn)周期明顯更短。

從交付風(fēng)險(xiǎn)來說，新房購房者只能看到開發(fā)商提供的樣板房，不排除交房入住后可能會出現(xiàn)房屋的某些細(xì)節(jié)方面與開發(fā)商最初承諾的不相符合。此外，期房會存在“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)。二手房所見即所得，交易成功后就可以直接入住。而且二手房經(jīng)過了前任房主的使用，房子如果存在問題大多已經(jīng)暴露出來，在看房選房時(shí)很容易發(fā)現(xiàn)，如漏水，地面塌陷等等。

值得一提的是，針對購房新房時(shí)如何避免爛尾，消費(fèi)者可以從以下幾個(gè)方面入手：一是檢查開發(fā)商的“五證”是否齊全。二是綜合考察開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)。三是優(yōu)先選購現(xiàn)房。如果買了新房，收房時(shí)也一定要注意檢查“三書一證一表”。

從周邊配套來說，新樓盤大都地理位置相對較遠(yuǎn)且配套設(shè)施不夠完善，而二手房在周邊配套上有著明顯的優(yōu)勢，大多是成熟的小區(qū)，經(jīng)過多年建設(shè)，周邊的地鐵、商超、學(xué)校、醫(yī)院都配套設(shè)施比較齊全。

從交易流程來說，二手房交易流程非常復(fù)雜，從購房者產(chǎn)生購房意向到最終完成物業(yè)交割，中間會涉及信息搜尋、研究比選、選擇服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員、實(shí)地看房、洽談簽約、貸款、稅費(fèi)繳納、產(chǎn)權(quán)過戶、物業(yè)交接等10余個(gè)核心環(huán)節(jié)，需要和房管局、評估機(jī)構(gòu)、銀行、公積金中心、稅務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司等10余個(gè)部門打交道。不同的付款方式和手續(xù)完備程度會對交易周期產(chǎn)生較大影響，其周期一般在3-8個(gè)月不等。而且還可能存在諸如賣方隱瞞房屋自身缺陷、臨時(shí)提價(jià)、一房多賣等風(fēng)險(xiǎn)，再加上樓市政策頻出，為二手房交易增加了不確定風(fēng)險(xiǎn)。新房相比二手房交易過程更簡單些，交易流程效率高。

小結(jié)：新房和二手房都各有優(yōu)劣勢，如果結(jié)婚著急入住、孩子上學(xué)、對周邊配套要求高、3年內(nèi)考慮變現(xiàn)，同時(shí)擔(dān)心期房風(fēng)險(xiǎn)且沒有新房情結(jié)，就比較適合買二手房，反之則可以考慮新房，但無論選新房還是二手房，都需要結(jié)合個(gè)人需求。

二、新房和二手房購房成本差距有哪些？

新房和二手房的購房成本主要由首付、貸款、中介費(fèi)、稅費(fèi)四個(gè)部分組成，二者在這四個(gè)部分有著明顯的差異。

首付： 新房一般是按照房屋總價(jià)乘以對應(yīng)的首付比例，來計(jì)算首付款，而二手房實(shí)際操作中評估值為成交價(jià)的約九成，同樣的房價(jià)，二手房首付款更高！

貸款： 新房通�？梢再J滿25年，而二手房的貸款年限則需要遵循“房齡+貸款年限<65年”的原則，且房齡超40年的，則不能貸滿25年，這也就會導(dǎo)致同等條件下月供增加。

中介費(fèi)： 新房沒有中介費(fèi)，北京中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.7%。

稅費(fèi)： 新房只有契稅和諸如印花稅、房本登記費(fèi)、房本費(fèi)等小稅，在北京無論是新房還是二手房契稅都執(zhí)行同一標(biāo)準(zhǔn)。印花稅一般由雙方共同繳納，房地產(chǎn)印花稅的稅率有兩種：第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0.05%;第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。房屋登記費(fèi)為80元，房本費(fèi)10元。相對于其他稅種的費(fèi)用占比，這些小稅在整個(gè)購房成本中，幾乎可以忽略不計(jì)。

二手房在這以上兩項(xiàng)稅費(fèi)之外，多了增值稅及增值稅附加稅和個(gè)人所得稅。

通常情況下，會將增值稅和增值稅附加稅合并計(jì)算，稅率為5.3%、5.25%、5.15%①滿兩年(含兩年)普通住宅，免征增值稅及增值稅附加稅，②滿兩年非普通住宅：差額(計(jì)稅價(jià)-原值)×稅率;③不滿兩年非普：全額(計(jì)稅價(jià))×稅率。

針對個(gè)人所得稅，①滿五年唯一住房免征個(gè)稅 ，②滿五年不唯一及不滿五年：提供原值或稅務(wù)機(jī)關(guān)查到原值：個(gè)稅=(計(jì)稅價(jià)-原值-合理費(fèi)用)×20%;稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記系統(tǒng)也無法核實(shí)購房原值且納稅人也不能提供原始契稅票或契稅核定通知書得：個(gè)稅=計(jì)稅價(jià)×1%;

小結(jié)：新房和二手房的購房成本不盡相同，消費(fèi)者需對各個(gè)稅種加以了解，具體的稅費(fèi)繳納，可通過專業(yè)的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行了解，同時(shí)自身的購買能力綜合考量。

三、如何安全高效買到合適的房子？

1、置換客群如何操作？

目前房產(chǎn)交易市場上，有70%為置換客戶，有的是以小換大、有的為了孩子上學(xué)，有的想從郊區(qū)換到城區(qū)，也有的想從城區(qū)的老破小換到郊區(qū)的遠(yuǎn)大新，但到底是先買后賣還是先賣后買，需要看準(zhǔn)市場走勢。

當(dāng)市場低迷時(shí)，先賣再買：先賣后買，自己的房子有可能賣出一個(gè)次高的價(jià)格，買入的房子有可能處在一個(gè)更低價(jià)格;

市場平穩(wěn)，都可以：不管是先買或是先賣，房價(jià)都不會有大的波動;

市場火爆，先買后賣 ：避免賣了現(xiàn)有的房子，房價(jià)上漲，買不到房。在出售舊房子時(shí)，盡快選擇好新的房子，并與新房的業(yè)主溝通好各項(xiàng)事宜，縮短時(shí)間差。

除此之外，購房者一定要結(jié)合自身房屋情況如位置、總價(jià)等房屋是否好賣等進(jìn)行綜合考量。

2、如何讓你的房子高效且以合理的價(jià)格賣出去？

首先要主動挖掘房屋賣點(diǎn)。通過保潔、粉刷等措施美化房屋的形象，挖掘房源故事，解讀其獨(dú)特的亮點(diǎn);其次，為房屋合理定價(jià)，多多了解同類房源成交價(jià)和掛牌價(jià);最后，多渠道展示推廣房子，如制作精美的視頻、圖文，也可以通過室內(nèi)直播講解房源。

3、在房產(chǎn)交易中如何避坑？

房產(chǎn)作為大宗交易，周期長、環(huán)節(jié)多且容易出現(xiàn)各種問題影響交易的順利進(jìn)行，為了預(yù)知可能出現(xiàn)的問題并進(jìn)行有效規(guī)避，可以對交易中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行把控。

第一階段：看房選房

在互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)高度發(fā)展的今天，消費(fèi)者獲取信息的途徑不斷擴(kuò)展，接收的信息爆炸式增長，對信息真?zhèn)蔚恼鐒e難度也隨之提高。信息的泛濫使得消費(fèi)者處理信息的成本巨大，由此帶來房源選擇焦慮，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)房源不全，最終導(dǎo)致消費(fèi)者找不到合適的房子。面對以上問題，消費(fèi)者首先要知曉自身購房能力，分層次對家庭的購房訴求進(jìn)行排序，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際條件對眾多訴求進(jìn)行分析和篩選，最終確定購房核心需求。此外，還需要對目標(biāo)商圈樓盤進(jìn)行比選，多探盤、多看房。最好能夠找專業(yè)經(jīng)紀(jì)人制定購房計(jì)劃。

第二階段：合同簽約

在合同簽約過程中，往往很多購房者因?yàn)橘彿抠Y格、房屋權(quán)屬、資金支付和合同不清晰導(dǎo)致購房不順。在這種情況下，可以找專業(yè)的人核驗(yàn)購房資格，簽約前進(jìn)行確權(quán)，權(quán)屬人需全部簽字，針對諸如定金、首付款、物業(yè)保證金、戶口保證金等一定要核實(shí)是否進(jìn)行四方監(jiān)管，確保資金安全。對于定金的數(shù)額也需由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。此外，建議針對合同簽約，為了保障自身權(quán)益，最好通過書面合同、拍照、錄音等形式綜合留檔，避免事后否認(rèn)。

第三階段：貸款

有不少的購房者，因?yàn)檫@樣那樣的原因出現(xiàn)銀行拒簽，貸不下來的問題，針對此情，如果已經(jīng)交了首付，貸款沒批下來，先搞清楚原因再采取補(bǔ)救措施。如果因?yàn)橘Y料準(zhǔn)備不齊被拒貸的，通常情況下資料準(zhǔn)備齊全后，可以再次申請;如果問題出在自己身上，比如征信、流水、負(fù)債等有問題，可以嘗試調(diào)整首付比例，增加首付款，減少貸款申請的金額，將資料準(zhǔn)備齊全后再次申請。如果實(shí)在不滿足當(dāng)下銀行的貸款要求，可以嘗試換一家。

第四階段：繳稅過戶

房產(chǎn)交易稅種多，費(fèi)用比例各有要求，到底每項(xiàng)稅該交多少錢，一旦材料不全也會影響稅費(fèi)的計(jì)算，常有客戶因此犯迷糊。想要繳稅不迷糊，購房者一定要提前準(zhǔn)備相關(guān)資料，一方面咨詢專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人顧問，另一方面通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅費(fèi)精算，避免不必要的損失。

第五階段：物業(yè)交割

根據(jù)麥田客服部門統(tǒng)計(jì)，2021年因?yàn)榻环�、費(fèi)用物品未核實(shí)清楚，產(chǎn)生諸如原業(yè)主欠費(fèi)、家具家電和約定不一致、原業(yè)主戶口未遷出、車位\倉儲等問題的客訴糾紛占比達(dá)13.1%，為了規(guī)避這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，購房者一定要明確物業(yè)交割費(fèi)用類別，具體費(fèi)用包括物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、電話費(fèi)、車位管理費(fèi)、能源費(fèi)等，同時(shí)一定要預(yù)留相關(guān)保證金，防患于未然。

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