緣自多年的供應稀缺，北京樓市只要一有海淀的新盤入市，便能引起轟動性的市場效應。

在持續(xù)的供應緊張和規(guī)劃的巨大利好刺激之下，海淀樓市長期處在供不應求的失衡狀態(tài)，中小戶型住宅更是奇貨可居。

 

自2013年至2018年長達六年的時間里，海淀一共只供應了8975套商品住宅，在全市總供應量中所占到比重只有區(qū)區(qū)4%。而這一比重與海淀土地的稀缺程度基本相當，過去十年，海淀區(qū)出讓的住宅用地建設面積也僅占到全市的4%。

為了加速科技創(chuàng)新產業(yè)的發(fā)展，海淀將大量土地用于產業(yè)園區(qū)的建設，珍貴無比的少數住宅用地，多被開發(fā)為超大戶型的豪宅產品。

從早期的西山華府、萬城華府，到西山壹號院、萬柳書院，海淀住宅的單套面積集中在200平米以上，成交單價最高已經達到22萬元/平方米。

 

多年來，海淀的剛需剛改需求在有意無意間被忽視，澎湃的置業(yè)熱情只能在二手市場尋找解決方案，而海淀二手市場中流通的中小戶型同樣匱乏，購房者只得無奈轉向與海淀相臨的昌平。

2010年至今的近十年時間里，海淀和昌平的二手房銷量牢牢占據北京16個行政區(qū)排名的三甲席位，與此同時，二手房的套均成交面積也始終低于90平米，僅此一點，便可看出海淀剛需剛改需求的強勁。

究竟需要什么樣的產品，才能匹配海淀剛需剛改客群的生活需要?

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通勤時間控制在20分鐘以內

 

海淀的科技信息產業(yè)對效率要求之高，高居各行業(yè)榜首。相比較而言，將更多時間用在新技術、新知識的學習上，從而掌控最前沿的行業(yè)發(fā)展變化，已經是科創(chuàng)精英人才的基本能力。

時間，代表著行業(yè)快速迭代中稍縱即逝的發(fā)展機遇，單程20分鐘以內，則是海淀科創(chuàng)人才對通勤時間的理想標準，但實際現狀卻遠遠超出了這個標準。

 

根據北京統(tǒng)計局的調查結果顯示，2018年，北京的通勤時間平均達到1小時29分鐘，海淀的互聯(lián)網科技精英們雖然收入較高，但因為購房資格或購房首付不足等原因，只能在遠離工作地點、價格較便宜的回龍觀、昌平等區(qū)域購房，導致他們只能無奈地將大把時間浪費在上下班的通勤路上。

海淀精英需要的生活方式，是將生活主場布局在科技中心的主軸，在把握瞬息變化的同時享受繁華生活，這才是海淀北部科技園區(qū)的最佳生活配置。

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教育資源要覆蓋公立和私立

 

工作在海淀北部科技園里的大量互聯(lián)網科技人才不少是“新北京人”，一方面，這些正在創(chuàng)造未來的精英們本身就是教育改變命運的受益者，因此更為注重子女教育;但另一方面，他們中的相當一部分，又因為戶籍的限制，以及教育理念的差異，在公立教育之外，對私立學校有著不小的需求。

北京統(tǒng)計局的人口統(tǒng)計也印證了這一點，2018年，海淀區(qū)常住半年以上外來人口數量達到123.4萬人，緊隨其后的昌平也有106.7萬人，二者相加，占到全市常住外來人口的三成比重。

但是，北京的私立學校和國際學校大多地處北京東部的朝陽、順義，海淀的公立名校雖然聞名全國，但能夠同時擁有公立和私立雙重優(yōu)質教育資源的板塊卻極為稀缺。

 

3

品質人居、舒適宜居

 

海淀一直是人文、科技、教育的代言，這里是科技創(chuàng)新中心核心區(qū)的所在地，騰訊、小米、百度、滴滴等世界500強企業(yè)的匯聚，這里已經成為“中國硅谷”，飛速駛向世界級的科技創(chuàng)新高地。

工作在海淀的科技精英們每天為事業(yè)奔忙，偶爾的閑暇時光里，他們更需要在綠色生態(tài)的自然環(huán)境中舒緩心情，在舒適宜人的居家生活中品味人生幸福的況味。

 

工科生思維的他們，對住宅的品質有著明確的衡量標準：其一、總價是否可控?在足以支付首付的同時，盡量減少月供的壓力;其二、房型是否夠多?能夠容納規(guī)劃中的兩個孩子;其三、品質是否夠好?在美好的規(guī)劃藍圖背后，有責任有擔當的大牌房企更值得信任;其四、社區(qū)是否純粹?相近的產品形成相似的圈層，才有助于擁有和諧的鄰里關系。

過去十年，符合科技精英人居生活需求的住宅產品一房難求，而在今年，這樣的局面得到一定程度的改觀。2019年上半年，海淀區(qū)供應了2608套商品住宅，創(chuàng)下最近9年的供量新高，其中單套總價在470萬元左右，戶型面積在90平米以內的三居產品，供量就達到1706套。

然而，這1706套為海淀科技精英量身定制的470萬三居，一經推出便受到極大熱捧，目前僅有葛洲壩北京紫郡蘭園，因為項目的體量較大，不 用配建自持住宅，且產品規(guī)劃為均質洋房，所以貨量較多，目前尚余少量89平米三居產品銷售。

 

葛洲壩北京紫郡蘭園位于海淀山后板塊，翠湖科技園、永豐產業(yè)園及中關軟件園三大園區(qū)均地處項目周邊5公里半徑內，就算騎個公享單車也可在20分鐘內通達園區(qū)。

此外，與葛洲壩北京紫郡蘭園相距不遠，便是地鐵16號線屯佃站，規(guī)劃中的19號線、31號線也途經區(qū)域，可直達三大產業(yè)園及中關村、上地等科技企業(yè)聚集區(qū)。項目周邊，北清路、黑龍?zhí)堵泛捅蔽瀛h(huán)等城市主干道，共同構成了“三橫六縱”的發(fā)達路網，可便捷通達城市核心區(qū)。

最值得稱道的是葛洲壩北京紫郡蘭園擁有的豐富教育資源，從北部新區(qū)實驗幼兒園、翠微小學、到北京101中學溫泉校區(qū)、清華附中永豐學校、北京中法實驗學校，再加上民辦性質的人大附中北大附小聯(lián)合實驗學校小學部，可謂一站式全齡教育護航。

央企葛洲壩地產充分尊重京西的人文地脈，采用新中式建筑風格，三段式的立面設計挺拔大氣，一層和二層立面采用石材幕墻。在低至1. 8的容積率之下，葛洲壩地產沒有“拉高排低”，而是打造了17棟7-10層的均質洋房，構筑純粹的低密居住區(qū)。建筑純板式結構，一梯兩戶，戶戶通透，舒適宜居。

社區(qū)內規(guī)劃了傳統(tǒng)的遞進式園林，中式十字對稱的景觀軸線，營造五重景觀空間，以及九大全齡互動園境，打造全家庭、浸入式的園林體驗。

葛洲壩北京紫郡蘭園采用社區(qū)入戶大堂和單元入戶大堂的雙入戶大堂規(guī)制，契合中國傳統(tǒng)人居“大隱于市”的生活理念。其中單元入戶大堂的地面和墻面通體鋪裝地磚和石材，極富品質感，電梯采用國內一線品牌，保障居家安全。

89平米的三居面寬超過7米，實現良好的采光通風效果，居室內動線設計合理，充分還原家庭生活習慣，不浪費每一平米。廚衛(wèi)采用摩恩、科勒等知名品牌，U型廚房空間開闊，衛(wèi)生間配備明窗、干濕分離，在提升使用效率之余也更好地實現了室內的通風排濁，保障健康的人居環(huán)境。

更值得稱道的是，葛洲壩地產秉承央企責任，聚焦科技精英對效率與品質的要求，提供帶裝修交付，并對品質進行升級，客廳地磚鋪裝，臥室實木復合地板，廚衛(wèi)潔具使用摩恩、科勒或同檔次品牌，衛(wèi)生間采用同層排水系統(tǒng)等均已包含在限均價5.3萬/㎡中，堪稱海淀價值洼地。

正是因為過硬的質量與品質，處于順銷階段的葛洲壩北京紫郡蘭園，其89平米的三居產品一直保持著平穩(wěn)銷售，目前已進入去化倒計時。而一旦北京紫郡蘭園的剩余貨量宣告售罄，432萬元購置海淀三居的機會也將就此一去不返。

市場是檢驗產品的標準，也是消費偏好的風向標。葛洲壩北京紫郡蘭園在5月、6月的兩個月時間里便實現25.52億元簽約金額，以亞軍簽約額2.5倍的壓倒性優(yōu)勢，一舉摘得海淀區(qū)銷售冠軍的桂冠。

 

當下，隨著北京商品住宅地塊的加速推出，限競房時代很可能將逐漸步入尾聲，此時把握住最后的政策紅利，才能為自己和家人贏得更美好的明天。

(新媒體責編：syhz0808)