10月的尾聲已經(jīng)來臨，隨著房地產(chǎn)"金九銀十"的退潮，各大房企也即將進(jìn)入年終考。從當(dāng)下審視各家房企今年以來的發(fā)展動(dòng)態(tài)，從中尋找投資機(jī)會(huì)，不失為一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)間窗口。

在一眾房企中，筆者特別關(guān)注到一家北京的老牌房企——首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)。這家公司近年來在行業(yè)中一直有著不俗的表現(xiàn)，即使是面臨整個(gè)行業(yè)嚴(yán)峻的調(diào)控壓力，公司的穩(wěn)健增長(zhǎng)勢(shì)頭不減，良好的基本面，疊加不錯(cuò)的題材和低水平的估值，都讓這家公司有著較高的投資價(jià)值，接下來不妨對(duì)其予以重點(diǎn)探討。

一·大環(huán)境不佳，地產(chǎn)股業(yè)績(jī)確定性有望獲資本追捧

隨著全球經(jīng)濟(jì)和國(guó)際貿(mào)易增長(zhǎng)放緩疊加國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的下行壓力增大，在相對(duì)悲觀的市場(chǎng)環(huán)境下，資本往往對(duì)于業(yè)績(jī)確定性高的板塊或標(biāo)的會(huì)愿意給到更高的溢價(jià)。

當(dāng)下，地產(chǎn)股在這一方面可謂獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。而自九月以來，港股市場(chǎng)內(nèi)房股板塊已經(jīng)"蠢蠢欲動(dòng)"，走出了一段不錯(cuò)的行情。

 

結(jié)合當(dāng)前情況來看，地產(chǎn)板塊具備較高的配置價(jià)值主要來自于以下兩個(gè)方面：

1·板塊整體估值低，帶來估值修復(fù)可能

此前市場(chǎng)根據(jù)wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前港交所上市的260家房地產(chǎn)公司的股票，整體PE估值水平的中位數(shù)僅為5.75倍，PB更是只有0.56倍。房地產(chǎn)板塊的整體估值處在歷史低位水平，具備較強(qiáng)的估值優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)前房地產(chǎn)政策主基調(diào)依然是維持市場(chǎng)穩(wěn)定，不同城市因城施策。不過隨著調(diào)控政策趨于常態(tài)化，市場(chǎng)情緒已經(jīng)得到比較充分地吸收和消化，而伴隨對(duì)政策層面和資金層面的后勢(shì)預(yù)期，在整個(gè)板塊低估值的狀態(tài)下，有望刺激板塊估值迎來修復(fù)。

2·業(yè)績(jī)結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入加速器，龍頭高成長(zhǎng)吸引資金推動(dòng)板塊估值整體提升

雖然在房住不炒的大旗下，整個(gè)房地產(chǎn)板塊存在較大壓力，不過房企銷售數(shù)據(jù)的明顯增長(zhǎng)卻為房企的業(yè)績(jī)帶來了較高的確定性。尤其是從龍頭房企層面而言，主流房企受益于市場(chǎng)集中度的持續(xù)提升，進(jìn)一步釋放成長(zhǎng)動(dòng)能，銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)強(qiáng)勁。而隨著年末到來，優(yōu)質(zhì)房企的業(yè)績(jī)也將相繼釋放，伴隨超預(yù)期的業(yè)績(jī)出爐有望吸引資金加碼，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)板塊估值提升。

二·快周轉(zhuǎn)，沖簽約，促回款，首創(chuàng)置業(yè)確保達(dá)成全年簽約目標(biāo)

作為老牌房企，首創(chuàng)置業(yè)的銷售增長(zhǎng)一直表現(xiàn)強(qiáng)勁，數(shù)據(jù)顯示，自2014年到2018年，該公司銷售額的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了近30%，在行業(yè)內(nèi)處在較高水平。

從今年情況來看，隨著此前三季度的結(jié)束，房企們紛紛披露了前九月的銷售業(yè)績(jī)，根據(jù)各家房企表現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示不少規(guī)模房企前三季度銷售進(jìn)度并不理想，多數(shù)房企的完成率不足60%。也正是在此情況下，進(jìn)入四季度，不少房企也相繼展開了一系列降價(jià)促銷，加速去化的活動(dòng)。

就首創(chuàng)置業(yè)而言，公司的簽約銷售則持續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，前九月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約達(dá)510.8億元，同比增長(zhǎng)20.9%。公司今年年度銷售目標(biāo)為800億，前九月銷售進(jìn)度已經(jīng)超越大多數(shù)規(guī)模房企，目標(biāo)完成率接近64%。

 

此前半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年下半年公司的可售資源達(dá)到811億元，其中上半年末留存的庫(kù)存為562億，下半年推出的為249億，公司有著充足的可售貨源，助力年度銷售目標(biāo)的達(dá)成。

值得一提的是，公司的可售貨源也多集中在三大核心城市圈，尤其是北京、天津、上海等核心城市。盡管這些城市面臨限價(jià)、限售的政策壓力大，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)也較為平穩(wěn)，在需求端仍然有動(dòng)力，今年首創(chuàng)在上述區(qū)域開盤的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速去化，例如上半年上海天閱濱江、禧悅等項(xiàng)目開盤去化率都達(dá)到100%，公司的銷售增長(zhǎng)有持續(xù)保障。

另外進(jìn)入到下半年首創(chuàng)置業(yè)也一直在加快周轉(zhuǎn)，沖簽約，促回款，公司今年完成全年800億的銷售目標(biāo)難度并不大，甚至也將大概率超過800億。

三·土儲(chǔ)蓄力，債務(wù)優(yōu)化，資本結(jié)構(gòu)改善凸顯長(zhǎng)期成長(zhǎng)價(jià)值

投資房地產(chǎn)企業(yè)，一方面要看到公司的成長(zhǎng)空間，這主要需要關(guān)注的是公司的土儲(chǔ)及布局，另一方面也要考慮到到公司所存在的風(fēng)險(xiǎn)，這主要?jiǎng)t體現(xiàn)在債務(wù)及資金流動(dòng)性等指標(biāo)上。

從首創(chuàng)置業(yè)的土儲(chǔ)表現(xiàn)來看，得益于公司此前加碼沖刺簽約的戰(zhàn)略推動(dòng)，公司加快拿地，當(dāng)下已經(jīng)掌握了充足的籌碼為未來的增長(zhǎng)奠定較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

截至今年6月末，首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備總建筑面積為1308.9萬平方米，土地儲(chǔ)備總貨值達(dá)3101.9億元，龐大的土儲(chǔ)資源可以有效滿足公司未來三年左右的發(fā)展需求。與此同時(shí)，公司也在加快投資布局，透過戰(zhàn)略聚焦、持續(xù)深入三大核心城市圈，運(yùn)用多重渠道，低成本獲取優(yōu)質(zhì)資源，不斷為未來的發(fā)展積蓄土地資源。

而從公司的土儲(chǔ)質(zhì)量來看，首創(chuàng)置業(yè)的布局也多圍繞在核心經(jīng)濟(jì)圈及核心城市，其中三大城市圈貨值占比近80%，京津滬三大城市貨值占比近62%。優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)資源也為未來的項(xiàng)目發(fā)展帶來了較大的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。

 

此外，再來看公司的風(fēng)險(xiǎn)層面，當(dāng)前公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期償債能力表現(xiàn)優(yōu)異。公司是當(dāng)下是房企中為數(shù)不多流動(dòng)比率大于2且速動(dòng)比率大于1，具備較強(qiáng)短期償債能力和資金流動(dòng)性的企業(yè)之一。截至2019中期，公司短期債務(wù)占比24%，較年初下降3個(gè)百分點(diǎn)，短期償債壓力較小。

今年以來，得益于公司加快銷售回款、存量資產(chǎn)變現(xiàn)及高質(zhì)量融資等多重策略，公司的現(xiàn)金流狀況持續(xù)改善。根據(jù)此前半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年中期期末，首創(chuàng)置業(yè)貨幣資金達(dá)373.87億元，較2018年末增加148.16億元，增長(zhǎng)66.0%。2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)來自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的凈現(xiàn)金流入達(dá)到21.23億元，相較2018年上半年為凈現(xiàn)金流出22.48億元有明顯提升。

作為有著雄厚國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)有著較強(qiáng)的融資渠道優(yōu)勢(shì)，公司的融資成本也一直處在行業(yè)低位水平，截止到2019年中期，公司存量債務(wù)融資成本為5.53%，在行業(yè)債務(wù)融資成本普遍明顯上升的背景下，公司的融資成本仍然維持低位。

 

值得一提的是，此前公司也一直有著供股的預(yù)期，計(jì)劃每10股供不超過5股，籌資不超過30億元人民幣。若發(fā)行成功，將有利于其進(jìn)一步改善財(cái)務(wù)狀況。

四·結(jié)語

當(dāng)前，不論是對(duì)比行業(yè)內(nèi)同梯隊(duì)房企還是行業(yè)平均水平，首創(chuàng)置業(yè)的估值均處在明顯偏下的水平，公司動(dòng)態(tài)市盈率不到3倍，市凈率僅為0.22倍。公司有著堅(jiān)實(shí)的基本面，且成長(zhǎng)動(dòng)能強(qiáng)，大概率會(huì)在在未來一到兩年內(nèi)成功晉升到千億房企之列，并由此進(jìn)入到新一階段的加速成長(zhǎng)期，長(zhǎng)期價(jià)值可觀。

展望后市，憑借充裕且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，以及穩(wěn)健的銷售增速助力業(yè)績(jī)持續(xù)釋放，疊加優(yōu)質(zhì)的融資渠道和不斷優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)等多重經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，首創(chuàng)置業(yè)將持續(xù)維持健康高質(zhì)量的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，公司的股價(jià)提振也將有著長(zhǎng)期支撐，值得投資者予以關(guān)注。

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