“ 重塑城市寫字樓空間價(jià)值 ” 蜜蜂科技BEEPLUS的創(chuàng)新基因與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)哲學(xué)

在中國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程中，蜜蜂科技BEEPLUS(以下簡(jiǎn)稱BEEPLUS)憑借其獨(dú)特的創(chuàng)新理念和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)模式，逐漸在寫字樓資產(chǎn)管理領(lǐng)域占據(jù)了行業(yè)話語權(quán)。近日，中國(guó)發(fā)展網(wǎng)記者與BEEPLUS合伙人、執(zhí)行總裁劉雪萌進(jìn)行了一次深度對(duì)話，探討了BEEPLUS如何通過“空間革命”重塑寫字樓的價(jià)值，并分享了其在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的底層邏輯與創(chuàng)新實(shí)踐。

當(dāng)傳統(tǒng)寫字樓陷入高空置率困局，BEEPLUS用"空間革命"撕開突破口——過去十年，BEEPLUS在全國(guó)落地超過40個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)服務(wù)了3500家企業(yè)。近期位于南京的中國(guó)氣象谷&BEEPLUS青創(chuàng)灣在項(xiàng)目開幕前， BEEPLUS招商團(tuán)隊(duì)已商業(yè)滿租去化，同時(shí)產(chǎn)業(yè)載體辦公去化30%，吸引超30家企業(yè)入駐。在資本寒冬中，這份成績(jī)單背后的商業(yè)密碼值得深究。

BEEPLUS寫字樓產(chǎn)品，打破時(shí)空界限的"創(chuàng)新基因"

劉雪萌一開場(chǎng)便強(qiáng)調(diào)了BEEPLUS在寫字樓市場(chǎng)的創(chuàng)新精神。他表示，BEEPLUS的愿景是成為中國(guó)最具創(chuàng)新精神的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商。這種創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在空間設(shè)計(jì)上，還貫穿于整個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)理念中。

南京寫字樓業(yè)務(wù)企業(yè)入駐儀式現(xiàn)場(chǎng)。

“我們非常重視在一棟寫字樓中做不同的產(chǎn)品組合。”劉雪萌詳細(xì)闡述了BEEPLUS的"動(dòng)態(tài)適配"產(chǎn)品哲學(xué)，例如，一個(gè)5萬平方的寫字樓垂直空間被解構(gòu)為精裝、簡(jiǎn)裝、毛坯的"三三制"組合，形成企業(yè)全生命周期生長(zhǎng)鏈。初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)可在精裝區(qū)拎包入駐，區(qū)域分支機(jī)構(gòu)在簡(jiǎn)裝區(qū)靈活擴(kuò)展，總部級(jí)企業(yè)則在毛坯區(qū)實(shí)現(xiàn)定制化布局。"當(dāng)企業(yè)從3人擴(kuò)張到300人，他們不需要搬離這棟樓，只需在垂直生態(tài)圈里向上生長(zhǎng)。"

更具突破性的是對(duì)"第三空間"的重構(gòu)。在BEEPLUS的運(yùn)營(yíng)方程式里，注重將生活元素融入工作場(chǎng)景中。BEEPLUS 倡導(dǎo)的“bring life into work”的理念，強(qiáng)調(diào)將辦公空間與休閑社交空間深度融合。24小時(shí)被切割為"1/3睡眠+1/3工作+1/3生活"，而BEEPLUS的野心是將后兩個(gè)時(shí)空深度融合。南通BEEPLUS市北科創(chuàng)金融中心的咖啡廳吸引不少顧客品嘗一杯“煙火氣的咖啡”，中國(guó)氣象谷&BEEPLUS青創(chuàng)灣的自習(xí)區(qū)與路演廳僅一墻之隔，BEEPLUS廣州IFC中心的社交大堂月均舉辦8場(chǎng)社群活動(dòng)——這些看似非常規(guī)的配置，實(shí)則是經(jīng)過精密計(jì)算的場(chǎng)景算法。

"現(xiàn)代人的時(shí)間顆粒度正在細(xì)化，午休時(shí)的瑜伽課程可能醞釀著下午的創(chuàng)意火花。"劉雪萌透露，植入生活化場(chǎng)景的項(xiàng)目客戶續(xù)約率高出行業(yè)均值27個(gè)百分點(diǎn)。在珠海橫琴，這種"非標(biāo)化創(chuàng)新"吸引多家行業(yè)知名半導(dǎo)體企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集群;在南京，高校生態(tài)與產(chǎn)業(yè)載體的嫁接，構(gòu)建起"學(xué)生-初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)-成熟企業(yè)"的人才輸送管道。

“我們通過這種生活化的場(chǎng)景打造，為客戶提供高品質(zhì)的環(huán)境和服務(wù)。”劉雪萌自豪地說。這種創(chuàng)新理念不僅提升了客戶的滿意度，還增強(qiáng)了BEEPLUS在寫字樓市場(chǎng)的品牌影響力。

BEEPLUS精細(xì)化管理與深度服務(wù)，吹響寫字樓里的運(yùn)營(yíng)革命

在談到BEEPLUS的寫字樓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式時(shí)，劉雪萌強(qiáng)調(diào)了精細(xì)化管理和深度服務(wù)的重要性。2018年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，BEEPLUS形成"定位策劃+改造運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)賦能"的全周期深度服務(wù)解決方案。

他表示，BEEPLUS通過科學(xué)的系統(tǒng)評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)、利好政策以及目標(biāo)客群進(jìn)行深入研究，從而制定出清晰的規(guī)劃定位。

BEEPLUS擁有兩條專業(yè)的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)：蜜蜂發(fā)展和蜜蜂運(yùn)營(yíng)。蜜蜂發(fā)展團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的定位設(shè)計(jì)、籌開管理、軟裝采購(gòu)等工作，提供一站式解決方案。而蜜蜂運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)則負(fù)責(zé)項(xiàng)目交付后的籌開和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理。

“我們通過總部加本地團(tuán)隊(duì)的方式，組建高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)去屬地化落實(shí)經(jīng)營(yíng)策略。”劉雪萌表示。這種運(yùn)營(yíng)模式不僅提升了項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率，還增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。

在深度服務(wù)方面，BEEPLUS提供了專屬的管家服務(wù)。劉雪萌介紹道，BEEPLUS內(nèi)部有一個(gè)戰(zhàn)略客戶池，針對(duì)戰(zhàn)略客戶提供專屬的總監(jiān)對(duì)接服務(wù)。從政策對(duì)接、投融資需求到企業(yè)服務(wù)類需求，BEEPLUS都會(huì)提供一站式的管家服務(wù)。

以一棟寫字樓為例，劉雪萌詳細(xì)介紹了BEEPLUS的精細(xì)化服務(wù)流程。他表示，BEEPLUS擁有自研的“Hero后臺(tái)管理系統(tǒng)”， 能夠非常好地提升運(yùn)營(yíng)效率，減少人力成本。通過智能化的門禁系統(tǒng)、會(huì)議室預(yù)訂系統(tǒng)等手段，實(shí)現(xiàn)了客戶入駐、門禁權(quán)限開放、會(huì)議室預(yù)定等全流程的智能化操作。

同時(shí)，BEEPLUS努力構(gòu)建“辦公生態(tài)閉環(huán)”，劉雪萌表示，BEEPLUS吸引的企業(yè)和人群類型廣泛，根據(jù)不同項(xiàng)目會(huì)有所差異，但總體上都是當(dāng)?shù)貐^(qū)域的產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿。例如，在BEEPLUS廣州IFC中心已成為互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)聚集地，客戶包括小紅書、豆瓣、KEEP等知名企業(yè)。在珠海橫琴的大橫琴&BEEPLUS中心，則聚集了眾多硬科技企業(yè)，像嗶哩嗶哩等。BEEPLUS致力于提高私有圈層的活躍度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集氛圍的形成。

“我們希望為客戶提供從頭到尾的五星級(jí)管家服務(wù)。”劉雪萌強(qiáng)調(diào)。這種服務(wù)模式不僅提升了客戶的滿意度，還增強(qiáng)了BEEPLUS在寫字樓產(chǎn)業(yè)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)盤活存量提出BEEPLUS思路，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與寫字樓業(yè)態(tài)構(gòu)建

關(guān)于寫字樓業(yè)態(tài)的存量盤活價(jià)值與資管模式創(chuàng)新，劉雪萌表示，BEEPLUS是業(yè)界最早去做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型并成功落地多個(gè)輕資產(chǎn)案例的品牌。尤其是與各地國(guó)資合作過程中，BEEPLUS走出一條不尋常之路。

他指出，國(guó)有資產(chǎn)的存量盤活和改造是一個(gè)巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。很多國(guó)有企業(yè)擁有大量的閑置或低效運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，面臨著資金沉淀的包袱。BEEPLUS通過提供全套的解決方案，幫助國(guó)企盤活資產(chǎn)、提升價(jià)值。“我們從籌開、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理到招商去化，提供全方位的解決方案。”劉雪萌詳細(xì)闡述了BEEPLUS的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。BEEPLUS借鑒酒店行業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理能力和體系，逐步打造了具有BEEPLUS特色的精細(xì)化資產(chǎn)管理SOP。

產(chǎn)業(yè)園開業(yè)當(dāng)天，企業(yè)對(duì)接現(xiàn)場(chǎng)。

在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中，BEEPLUS注重與國(guó)企的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。"國(guó)企擅長(zhǎng)辦大事，民企精于繡花功。"劉雪萌這樣詮釋與國(guó)資的合作哲學(xué)。劉雪萌表示，國(guó)有企業(yè)擁有大量的資產(chǎn)和資源，但在精細(xì)化管理上可能相對(duì)欠缺。而BEEPLUS作為民營(yíng)企業(yè)，更加敏捷、靈活，能夠關(guān)注到運(yùn)營(yíng)中的方方面面細(xì)節(jié)。

“我們通過這種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)了與國(guó)企的深度合作。”劉雪萌強(qiáng)調(diào)。這種合作模式不僅提升了項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率，還增強(qiáng)了BEEPLUS的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

以南京項(xiàng)目為例，劉雪萌詳細(xì)介紹了BEEPLUS的運(yùn)營(yíng)策略。該項(xiàng)目全稱為中國(guó)氣象谷BEEPLUS青創(chuàng)灣，是BEEPLUS在南京落地的首個(gè)項(xiàng)目。在項(xiàng)目籌開階段，BEEPLUS就與當(dāng)?shù)卣�府單位、業(yè)主單位進(jìn)行了深入的溝通交流，爭(zhēng)取到了最大的政策支持。

面對(duì)中國(guó)氣象谷13萬方存量園區(qū)，團(tuán)隊(duì)用"雙漏斗模型"破局：地理漏斗篩出高校資源稟賦，產(chǎn)業(yè)漏斗聚焦集成電路賽道。通過嫁接大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)資源，項(xiàng)目尚未交付即鎖定30家科技企業(yè)。

收益分成機(jī)制的創(chuàng)新更具突破性。區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)管理費(fèi)模式，BEEPLUS采用"基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)+超額收益分成"，這種深度綁定催生出驚人效率：南通項(xiàng)目通過數(shù)字化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)目人效比行業(yè)平均2.3倍;全國(guó)招商中心的"戰(zhàn)略客戶池"，使企業(yè)跨區(qū)域選址效率提升40%。

在談到BEEPLUS的生態(tài)構(gòu)建與產(chǎn)業(yè)資源時(shí)，劉雪萌表示，BEEPLUS通過強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)和豐富的產(chǎn)業(yè)資源，成功實(shí)現(xiàn)生態(tài)構(gòu)建，吸引了眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。"真正的護(hù)城河不是物理空間，而是資源要素的化合反應(yīng)。"在BEEPLUS構(gòu)建的生態(tài)圖譜中，全國(guó)招商中心如同中樞神經(jīng)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)匹配政府政策、企業(yè)需求、人才流動(dòng)，將小紅書引入珠海橫琴，將多家半導(dǎo)體企業(yè)引入華東等，這些案例背后是3500家企業(yè)、13萬會(huì)員構(gòu)筑的生態(tài)蓄水池。

這種生態(tài)勢(shì)能甚至重塑區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局。在BEEPLUS看來，優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集吸引頂尖人才，人才紅利反哺產(chǎn)業(yè)升級(jí)，進(jìn)而催生更高質(zhì)量的空間需求。南京項(xiàng)目通過"人才服務(wù)前置化"設(shè)計(jì)，將高校自習(xí)區(qū)與創(chuàng)業(yè)空間無縫銜接，實(shí)現(xiàn)"在校即入行"的人才培養(yǎng)模式。BEEPLUS注重利用自身在產(chǎn)業(yè)孵化、企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的資源，為寫字樓客戶嫁接投融資、人才培訓(xùn)等增值服務(wù)。

“我們通過這種深度的對(duì)接和定制化解決方案，成功吸引了眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。”劉雪萌強(qiáng)調(diào)。這種增值服務(wù)模式不僅提升了客戶的滿意度，還增強(qiáng)了BEEPLUS的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。BEEPLUS也注重與行業(yè)協(xié)會(huì)和政府單位的密切合作。劉雪萌表示，BEEPLUS通過參與行業(yè)活動(dòng)、與政府單位溝通交流等方式，不斷拓展產(chǎn)業(yè)資源和合作機(jī)會(huì)。

"寫字樓+"的全新未來，挑戰(zhàn)萬億GDP城市的空間想象

談及行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的挑戰(zhàn)，劉雪萌坦言："挑戰(zhàn)也是機(jī)會(huì)，對(duì)于BEEPLUS來說，監(jiān)管倒逼行業(yè)升級(jí)，真正的寫字樓運(yùn)營(yíng)商價(jià)值才會(huì)顯現(xiàn)。"BEEPLUS的戰(zhàn)略地圖已清晰標(biāo)注出下一站——長(zhǎng)三角與大灣區(qū)的萬億GDP城市群，未來三年計(jì)劃新增20個(gè)產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目。

在這些藍(lán)圖中，"寫字樓+"的復(fù)合形態(tài)愈發(fā)凸顯：從南通、南京到深圳，BEEPLUS正在將單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為可復(fù)制的模式，希望用每個(gè)項(xiàng)目改變一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)氣質(zhì)。

在與劉雪萌的交流中，我們深刻感受到了BEEPLUS以創(chuàng)新為引領(lǐng)，通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和深度服務(wù)，成功在寫字樓資產(chǎn)管理領(lǐng)域脫穎而出的實(shí)力。同時(shí)，我們也看到了BEEPLUS在盤活存量資產(chǎn)、構(gòu)建辦公生態(tài)閉環(huán)等方面的巨大潛力。隨著國(guó)家政策的不斷助推和市場(chǎng)需求的不斷變化，BEEPLUS將迎來更加廣闊的發(fā)展前景。

(新媒體責(zé)編：wa12)