債務(wù)糾紛和資金短缺是保交樓工作面臨的兩大主要難題，是盤活項目資產(chǎn)、推動樓盤復(fù)工交付的關(guān)鍵所在。南寧市平穩(wěn)基金(以下簡稱“平穩(wěn)基金”)成立以來，著力應(yīng)對各類復(fù)雜債務(wù)問題、積極保障各方利益，獲得多家金融機構(gòu)支持，形成同向發(fā)力穩(wěn)民生的良性發(fā)展趨勢。

理順債務(wù)債權(quán)  保障多方利益

據(jù)了解，問題樓盤的形成大多是由于開發(fā)商在項目建設(shè)過程中無法持續(xù)投入資金，或?qū)①彿空咧Ц兜念A(yù)售房屋款項挪作他用，以致項目出現(xiàn)巨大資金缺口。同時，問題樓盤項目資產(chǎn)主要土地和在建工程抵押給金融機構(gòu)，資金不足衍生各類債務(wù)糾紛，資不抵債使問題進一步復(fù)雜化。

有業(yè)內(nèi)專家分析指出，當(dāng)前“保交樓”工作存在兩大難題，一是貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項目難以得到市場化資金的支持;二是項目面臨和債權(quán)人的激烈博弈，導(dǎo)致進度受阻。資金不足和債務(wù)糾紛的問題互相纏繞，增加了保交樓難度。

開展保交樓工作，已經(jīng)不再是簡單地注入資金，而必須以法治化、市場化方式，通過理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系，找到各方利益的平衡點、化解危機盤活資產(chǎn)。平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，基金成立以來，直面問題樓盤債務(wù)問題，以保交樓和資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)，與項目債權(quán)人們展開談判，有博弈、也有合作。

2022年平穩(wěn)基金成立，接手的藍光項目即面臨建設(shè)資金被開發(fā)商違規(guī)抽調(diào)、項目土地和部分物業(yè)被抵押給金融機構(gòu)、辦理房產(chǎn)證須債權(quán)人對土地進行解押等多種典型問題。

考慮到購房業(yè)主的切身利益，平穩(wěn)基金協(xié)同相關(guān)政府部門，開創(chuàng)“先辦證再交房”模式，為1704套住宅的業(yè)主順利辦理房產(chǎn)證。這一模式在后續(xù)的兩個保交樓項目中得到推廣，最大限度保障了民生。

平穩(wěn)基金接手的陽光城大唐檀境項目，同樣面臨項目資金缺口巨大、未開發(fā)土地被抵押的困境。根據(jù)相關(guān)政策，在保交樓工作未完成前，土地拍賣不予執(zhí)行。但作為債權(quán)人的某信托公司卻向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾峤涣伺馁u抵押物申請。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為最大限度保障業(yè)主、安置群眾以及多個債權(quán)人的利益，基金通過“保交樓續(xù)建+項目公司破產(chǎn)預(yù)重整+破產(chǎn)清算”的方式，推動項目公司進入破產(chǎn)預(yù)重整階段，保交樓工作完成后將根據(jù)項目資產(chǎn)情況對債權(quán)人按照法律約定的順序進行資金償還。

與金融機構(gòu)同向發(fā)力  穩(wěn)民生大局

截至2025年1月，平穩(wěn)基金已完成3個項目、共計4590戶住宅公寓和商鋪的保交樓工作，并接手了五象湖光學(xué)府、陽光城大唐檀境、大唐中南紫云印象3個項目。

在接手項目之前，平穩(wěn)基金會聯(lián)合第三方專業(yè)機構(gòu)，共同進行財務(wù)、工程、法律方面的盡職調(diào)查工作，關(guān)注項目的財務(wù)情況、建設(shè)情況、訴訟情況等方面可能存在的風(fēng)險。

正常而言，平穩(wěn)基金是通過償還債權(quán)人的債權(quán)，然后解除其對資產(chǎn)的抵押，達到盤活資產(chǎn)，重新利用資產(chǎn)進行融資的目的，但這種模式對于資產(chǎn)存留太少，資不抵債的項目，仍需要和債權(quán)人一對一談判具體償還比例。

平安信托擁有湖光學(xué)府2.4億元、紫云印象3.5億元的債權(quán)，此前對項目公司和相關(guān)地塊也進行了查封和抵押。平穩(wěn)基金通過與平安信托談判，順利收購相關(guān)債權(quán)，平安信托積極配合解除相關(guān)權(quán)利限制，讓項目得以順利盤活。

在檀境項目中，為確保保交樓工作按時完成，興業(yè)銀行釋放抵押物使得按揭順利放款。同時，興業(yè)銀行與平穩(wěn)基金成立合資SPV公司，以對項目公司的債權(quán)作價入股SPV(轉(zhuǎn)為股本金和資本公積金)，以“債轉(zhuǎn)股”的方式配合保交樓工作。

據(jù)了解，當(dāng)前房地產(chǎn)紓困資金的外部來源主要有國家專項借款、銀行配套融資、地方政府專門款項以及其他資產(chǎn)管理公司和金融機構(gòu)的資金支持，內(nèi)部來源主要是企業(yè)自籌融資和銷售回款。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的助力下，平穩(wěn)基金的項目都處于“白名單”范圍里面，并有望獲得來自工行、建行的低利率貸款;此外，目前已經(jīng)有中國信達、中信金融資產(chǎn)兩家資產(chǎn)管理公司計劃注資平穩(wěn)基金。金融機構(gòu)愿意貸款及注資給平穩(wěn)基金，也從側(cè)面證明平穩(wěn)基金的運營模式已得到業(yè)界的廣泛認(rèn)可。(申小龍)

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