11月9日，北京市發(fā)布了今年第五批老舊小區(qū)綜合整治項目名單。共涉及西城、朝陽、海淀、石景山、昌平、順義、門頭溝、平谷等區(qū)域的61個小區(qū)。至此，2021年北京共公布了五批555個老舊小區(qū)改造名單。自從這一輪老舊小區(qū)綜合改造以來，受到很多市民的關(guān)注，老舊小區(qū)改造究竟在改什么?自己的小區(qū)什么時候才能納入改造名單?今天，麥田房產(chǎn)就給大家講講關(guān)于老舊小區(qū)改造背后的一些邏輯。

舊小區(qū)改什么?

老舊小區(qū)改造前有兩個基礎(chǔ)工作需要做。一是拆除違建。無論是私搭亂建、開墻打洞、私裝地鎖，還是隔斷群租、違規(guī)使用地下空間，這些都需要居民配合清理。二是協(xié)商建立小區(qū)治理體系，實施規(guī)范化物業(yè)管理。這樣做的目的是等小區(qū)改造完成、物業(yè)規(guī)范化管理之后，可以更好地維護改造成果。兩個基礎(chǔ)工作做完后，才是正式改造。

北京老舊小區(qū)綜合治理包含樓本體和公共區(qū)域部分。按照輕重緩急，分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類�；�礎(chǔ)類要堅持應(yīng)改盡改，完善類在堅持尊重居民意愿基礎(chǔ)上能改則改，提升類根據(jù)實際情況宜改則改。

政府列了清單，對于具體改什么居民說了算，小區(qū)業(yè)主可以根據(jù)自己小區(qū)的實際情況，選擇改造清單中的一項或者多項進(jìn)行改造。

老舊小區(qū)改造的“三大頑疾”

下水管道經(jīng)常堵塞，自來水管因為年久失修，放出的水都是黃黃的，下班后在小區(qū)轉(zhuǎn)半個小時找不到停車位，沒有電梯不僅上下樓不便，有大件物品需要搬運時更頭疼……你是否也被這些問題困擾?

加電梯、改停車位、換上下水管道，是居民在老舊小區(qū)改造中最關(guān)注的三大問題。

相信住在高層的住戶，早就受夠了無休無止的爬樓。加裝電梯后，不僅老人上下樓更方便，而且在遇到大件搬運時，也能節(jié)省不少時間和精力。但住在低樓層的居民，由于對電梯無需求，而且擔(dān)心加裝電梯會產(chǎn)生噪音、遮光等現(xiàn)象，往往會對這項改造持反對意見。

因此做通低層居民的工作，是加裝電梯過程中最大的難點，很多小區(qū)因為低層住戶的強烈反對而作罷。北京市目前加裝電梯的規(guī)定是：加裝電梯需要得到全體業(yè)主三分之二的同意且不持反對意見，實施主體是業(yè)主委員會。

老舊小區(qū)普遍存在車位不足的現(xiàn)象，小區(qū)車位“先到先得”，有些居民為搶占車位，在小區(qū)內(nèi)隨意設(shè)置車位鎖，安全隱患較大。這次老舊小區(qū)改造，車位改造也是一個重要選項。通過重新規(guī)劃小區(qū)綠化空間、加裝立體車位、拆除違建等措施，可以為小區(qū)的停車位擴容增容，而停車位的規(guī)范化管理，能減少亂停亂放的現(xiàn)象。

由于建設(shè)年代久，老小區(qū)普遍存在上下水管道老化問題。更換新的管道，對于居民來說無疑是百利無一害的事，但改造過程中有兩大難點需要解決。一是北京規(guī)定上下水改造需要全體住戶同意才能施工，有些小區(qū)因為聯(lián)系不上個別戶主或有住戶反對而陷入僵局。二是更換上下水管道，是一個系統(tǒng)工程，工期基本在15天以上，改造期內(nèi)無法用水，對于家中有孩子或者有老人的住戶，生活會相對不方便。

老舊小區(qū)改造怎么申請?誰出錢?

老舊小區(qū)改造的主體是居民，從2017年開始，北京所有的改造項目都是通過居民申請來確定的。具體實施中要由小區(qū)居委會、業(yè)委會或物管會在征求居民意愿基礎(chǔ)上，向所在街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))提出申請。這里說的征求居民意愿主要包括兩方面，一是居民是否愿意進(jìn)行改造整治，二是居民是否承擔(dān)改造義務(wù)。

也就是說，你的小區(qū)能否上改造名單，首先取決于小區(qū)居民有沒有積極申報。其次，要看你的小區(qū)符不符合北京市老舊小區(qū)改造的申請標(biāo)準(zhǔn)：

北京老舊小區(qū)改造主要針對2000年底以前建成的小區(qū)，主要包括建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低(不節(jié)能、不抗震)、基礎(chǔ)設(shè)施老化(管線、防水嚴(yán)重老化)、配套設(shè)施不完善(社區(qū)服務(wù)設(shè)施不足)、未建立長效管理機制(未實施專業(yè)化物業(yè)管理)，居民具有強烈改造意愿的小區(qū)。

對于住戶最關(guān)心的小區(qū)改造誰出錢的問題，住建部給出了“小區(qū)居民”“社會企業(yè)”和“中央補助”三個渠道。

對于水、電、氣、熱、網(wǎng)、建筑物屋面外墻等“基礎(chǔ)類”改造項目，其資金主要是中央和各級政府資金支持，居民不需要花錢。而對于“完善類”和“提升類”的項目，如加裝電梯，修建停車場等等，居民就需要出資參與，具體比例根據(jù)小區(qū)籌資情況略有差別。此外，政府鼓勵金融機構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。對養(yǎng)老托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內(nèi)容，鼓勵社會資本專業(yè)承包單項或多項。

你的小區(qū)沒納入名單?別著急，還有機會

根據(jù)2022年北京市屬老舊小區(qū)改造計劃安排，新確認(rèn)不低于400個小區(qū)，新開工不低于300個小區(qū)，新完工不低于100個小區(qū)。北京市除了發(fā)布納入老舊小區(qū)改造的名單，還會定期發(fā)布沒有在名單內(nèi)但居民改造意愿強烈的小區(qū)名單。

進(jìn)入訴求名單的小區(qū)在審核符合條件后納入項目儲備庫，政府文件明確提出要優(yōu)先考慮項目儲備庫中申請改造訴求集中的小區(qū)，簡單理解，訴求名單就是下批次老舊小區(qū)改造的重點預(yù)備小區(qū)。所以，對于沒有進(jìn)入改造名單的小區(qū)，居民如果有強烈的改造訴求，積極申請吧。

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